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解限首月杭州楼市信心逐渐回升 同步带热商业地产

  身处解限首月,8月份的楼市横跨了杭州从7月29日局部解限到8月29日全面解限的完整周期,其成交量无疑反映出后解限时代的一些特征和方向。整个8月,杭州楼市一共成交新建商品房9453套,一举创下今年以来的月成交新高,同时也创下了五年来的同期成交纪录。久违的成交飘红,尤其是全面解限月末三天的集中放量后,大家可以看到,楼市信心在恢复,整个市场终于开始动起来了。

  住宅全线放开,楼市处于低谷,刚性需求和改善性需求购房者们迎来了一个挑选高性价比房子的好机会;而对于商业地产项目来说,理论上来看虽然失去了不限购的优势,但在永远买涨不买跌的楼市,投资性很强的商业项目事实上比住宅更需要楼市信心的注入。8月的杭州商业地产成交数据,直观地体现了这一点:除了写字楼成交出现了较为反常的环比大跌,商铺和酒店式公寓成交量都有稳步上扬,环比7月均增长两成有余。

  8月商铺市场量升价平 写字楼反常量价大跌

  从商铺市场来看,汉嘉佰晟商管统计数据显示,8月,杭州十城区(包括萧山、余杭)一共成交商铺3.4万方,环比7月的2.8万方增长24%;成交均价为19756元/平方米,环比7月微跌4%;这两个数据同比去年8月则下行明显,分别下跌17%、24%。

  商铺个盘成交主力表现出了两极分化的特点。8月商铺成交面积前十排行榜显示,高价商铺和低价商铺都走出了不错的成交量。有两个楼盘的商铺成交价在10000元/平方米以下,分别是萧山临浦的永翔·嘉顺中心和下城区的三塘菊园。

  单价在25000元/平方米以上的楼盘则占到了五席:申花板块的申瑞国际成交2783方拔得头筹,成交均价高达35021元/平方米;奥体板块的龙湖·春江彼岸和大桥西板块的宝嘉·誉峰均为新推商铺;同时,综合体旁可售商业街持续发力,龙湖·滟澜山和万达广场分别成交面积第七和第九名。滟澜山该批商铺即为天街商业街商铺,成交1704方,均价为26587元/平方米;万达广场金街商铺也是持续稳定成交,成交883方,均价稳达38000元/平方米,这也说明市场对于这一类新型商铺投资意向和接受度较高。

  商铺市场的量升价平,事实上体现了8月杭州楼市信心逐步注入这一特点,而8月的写字楼市场表现却较为反常,无论是量或者价都出现了大幅下跌。汉嘉佰晟商管统计数据显示,8月杭州十城区一共仅成交写字楼0.9万方,环比7月的3.2万方大跌71%;成交均价为15503元/平方米,环比同样大跌45%;这一组数据同比去年8月,下跌幅度分别为66%和17%。

  对照今年上半年的写字楼成交行情可以看出,钱江世纪城和钱江新城板块的双双疲软,是8月写字楼反常大跌的主因。在上半年的个盘成交榜单中,钱江世纪城集体放量,共有四个写字楼项目上榜前十;到了下半年,钱江世纪城板块渐趋沉寂,同时还爆出了龙达国际等项目停工的负面消息,8月写字楼成交面积前十排行榜中,也只有大象国际中心和宏扬·鲲鹏中心两个项目上榜。而近年来的主力供应板块钱江新城也成交乏力,仅有中华航空大厦和金骏大厦两个项目上榜,并且成交均价均低于20000元/平方米。

  值得一提的是万达广场,一共成交32套、2197方,成交均价15018元/平方米,名列写字楼成交面积榜首。万达广场从去年10月首开至今,保持了持续热销的态势,写字楼产品面积小总价低适合投资,金街商铺也一直稳步走量,这跟依托于大型品牌综合体万达广场密切相关。

  酒店式公寓以价换量明显 二三十万一套的地铁盘首推热卖

  三类商业地产房产品中,酒店式公寓一直是相对成交量最大、也是投资客最容易介入最热闹的一块市场。汉嘉佰晟商管统计数据显示,8月,杭州十城区一共成交酒店式公寓4.5万方,环比7月的3.5万方上升27%;成交均价15044元/平方米,环比7月也上涨11%;同比去年8月则仍是双双下滑的结果,分别下跌46%、6%。

  酒店式公寓本来就是商业地产中的类住宅产品,行情容易受到住宅市场的影响,从这个角度来看,8月酒店式公寓跟着住宅走出了一波不错的成交行情。同时,分析个盘行情可以看到,成交量同样是以低价换来的,多个上榜个盘或有团购优惠,或是低价首开,或者低价清盘,用价格的下行换取了成交量上升的空间。

  这其中,翁梅板块的东田·怡丰城最为典型,该盘8月一共成交127套酒店式公寓,成交面积4376方,均价仅为8496元/平方米,名列8月酒店式公寓成交面积前十排行榜的第三。据了解,地铁盘怡丰城于7月16日首次推出LOFT酒店式公寓,约400套毛坯房源,主力面积30-40多方,层高4.2-4.78米,均价为8800元/平方米。

  “总价只要二三十万一套,因此市场接受度还是蛮高的,到目前为止已经实际认购近400套,签约近300套。购买客群还是以项目周边地缘客户和杭州主城区客户为主,外地客户不多,占比大概有一两成。”怡丰城一位相关负责人介绍说,从7月底余杭区解限后确实有感觉到楼市信心的恢复,一个月来项目案场每天都能有几套的签约量,“应该说楼市看到向好的曙光对酒店式公寓是有明显带动的,信心很重要。”业内人士分析认为,怡丰城一者价格降到位了,二者面积小总价低首付十多万就能买,三者还是地铁盘,整个杭州楼市都很难找到这样的房子了,所以才能短期内完成三四百套这样住宅都眼红的成交量。

  8月酒店式公寓个盘冠军申瑞国际,100套的成交量中也有相当一部分来自于温州瑞安的团购客户,他们以19000元/平方米左右的价格买走了40多套,之前这批LOFT酒店式公寓的均价为21000元/平方米。此外,成交显眼的还有绿城·蓝色钱江,据悉,该盘进行了低调的低价清盘,很快售罄,8月成交25套房源,成交面积2473方,价格则低至23816元/平方米,名列个盘成交面积排行榜的第六。

  接下去的九十月份,酒店式公寓将会跟着住宅走“价跌量涨逐步筑底”的路线似已显而易见,因为一批楼盘已经祭出了低价牌呼啸而来,比如大关路的远洋·大运河商务区酒店式公寓擎峯打出了均价17588元/平方米的旗号,比如万象城对面的老盘万银国际宣称单价将跌破两万元……还是那句话,“有量才有底”,只有成交量上去了,楼市阶段性底部才有可能筑成。而“金九银十”到底成色如何,我们拭目以待。